Tko živi u nekretnini i što se događa s jamčevinom

Ukratko

• Tko živi u nekretnini, mora pisati u zaključku o prodaji.
• Najviša ponuda još nije kupnja. Sud nakon dražbe donosi rješenje o dosudi, a protiv njega je dopuštena žalba.
• Ključeve dobivate tek kada rješenje o dosudi postane pravomoćno, vi platite kupovninu i sud donese zaključak o predaji.
• Najam upisan u zemljišnu knjigu prije hipoteke ili zabilježbe ovrhe ostaje, a ostali prestaju.
• Jamčevina je najmanje 10 % utvrđene vrijednosti. Ako ne pobijedite, vraća se po nalogu suda. Ako pobijedite i ne platite na vrijeme, iz nje se plaćaju troškovi nove prodaje i razlika u cijeni.
• U stečaju su najniže cijene i pravila o najmu drukčiji.

Tko može živjeti u nekretnini

Sud u zaključku o prodaji mora navesti je li nekretnina slobodna od osoba i stvari, stanuje li u njoj ovršenik s obitelji, je li dana u najam ili zakup i koja prava ne prestaju prodajom. FINA uz poziv na dražbu objavljuje zaključak o prodaji, rješenje o ovrsi i izvadak iz zemljišne knjige. Pročitajte sva tri dokumenta, ne samo poziv. Podatak o tome tko živi u nekretnini nije obvezan dio sudskog zahtjeva FINA-i, pa u pozivu može nedostajati.

• Vlasnik (ovršenik) prodajom gubi pravo posjeda. Mora vam predati nekretninu odmah nakon što primi zaključak o predaji, osim ako zakon ili dogovor s vama ne kaže drukčije.
• Obitelj vlasnika zakon ne spominje posebno. Pri prisilnom iseljenju sudski ovršitelj udaljava osobe s nekretnine. Pitajte sud kako će postupiti.
• Najmoprimac ili zakupac ostaje ili mora iseliti, ovisno o tome je li i kada je ugovor upisan u zemljišnu knjigu. Vidi "Najam i zakup".
• Osoba s pravom stanovanja ili plodouživanja (to su osobne služnosti) ostaje ako je pravo upisano prije prava na kojem se temelji ovrha. Kasnije upisano pravo prestaje pravomoćnošću rješenja o dosudi.
• Druge osobe bez valjanog pisanog pravnog temelja, na primjer netko tko stanuje bez ugovora, moraju nekretninu predati bez odgode. Žalba ne odgađa iseljenje.

Stvarne služnosti i pravo građenja ne prestaju prodajom. Za stvarne terete pravilo nije jednoznačno. Hipoteke prestaju kada rješenje o dosudi postane pravomoćno. Iznimka je dogovor s vjerovnikom da hipoteka ostane, a da se kupovnina umanji za dug koji preuzimate.

Ako je ovrha pokrenuta prije 3. kolovoza 2017., vrijedi stariji tekst zakona. Prema njemu je ovršenik pod određenim uvjetima mogao tražiti da nekretninu još godinu dana koristi kao najmoprimac. Pitajte sud koji tekst vrijedi za vaš predmet.

Kada i kako dobivate ključeve

1. Dražba završi i FINA obavijesti sud o ponudama. O kupcu odlučuje sud, a ne FINA.
2. Sud provjeri tko je ponudio najvišu cijenu i jesu li ispunjeni uvjeti te donese rješenje o dosudi. Ono se objavljuje na e-Oglasnoj ploči suda i na FINA-inim stranicama. Smatra se dostavljenim istekom trećeg dana od objave na oglasnoj ploči, zato ploču pratite sami.
3. Stranke i ponuditelji mogu se žaliti na rješenje o dosudi. Osoba s upisanim pravom prvokupa ima prednost ako u tri dana od kraja dražbe izjavi sudu da kupuje uz iste uvjete.
4. Kupovninu uplaćujete na poseban račun FINA-e u roku iz zaključka o prodaji, a najdulje tri mjeseca od dana prodaje. Od kojeg dana rok teče, provjerite u zaključku i u rješenju o dosudi. Uplata vrijedi ako je izvršena u roku i evidentirana na računu FINA-e najkasnije osam dana nakon isteka roka. Ne čekajte zadnji dan.
5. Kada je rješenje o dosudi pravomoćno i kupovnina plaćena, sud donosi zaključak o predaji nekretnine kupcu. Zemljišnoknjižni sud upisuje vaše vlasništvo i briše terete koji prestaju prodajom.
6. Ako ovršenik ne iseli sam, sud na vaš prijedlog provodi ovrhu ispražnjenjem, a vi u njoj imate položaj ovrhovoditelja. Ponekad je iseljenje određeno već u rješenju o ovrsi. Sudski ovršitelj udaljava osobe, uklanja stvari i predaje vam posjed.

Moguća odgoda: ako ovršenik nakon rješenja o dosudi, a prije njegove pravomoćnosti i uplate kupovnine, zatraži naknadu za stambeno zbrinjavanje, sud zaključak o predaji donosi tek 30 dana nakon što se ispune uvjeti.

Troškovi: troškove ovrhe unaprijed plaća ovrhovoditelj, a ovršenik ih je dužan naknaditi. Ovrhovoditelj osigurava i radnu snagu i prijevoz. Kupac ima položaj ovrhovoditelja, pa računajte da ćete te troškove predujmiti vi. Uklonjene stvari predaju se ovršeniku ili odraslom članu kućanstva. Ako ih nitko ne preuzme, idu na čuvanje na trošak ovršenika.

Kredit: na vaš prijedlog sud već u rješenju o dosudi određuje da se uz vaše vlasništvo upiše i hipoteka banke. Zato dogovor s bankom pripremite prije nego što sud donese rješenje o dosudi.

Najam i zakup

Odlučuje redoslijed upisa u zemljišnoj knjizi.

• Najam ili zakup sklopljen i upisan prije hipoteke ili prava na namirenje za koje se vodi ovrha ne prestaje. Vi postajete najmodavac od trenutka stjecanja vlasništva. Pravo na namirenje vjerovnik stječe zabilježbom ovrhe, pa datum upisa najma usporedite s hipotekom i sa zabilježbom ovrhe.
• Neupisan ili kasnije upisan ugovor, pa i usmeni, prestaje kada rješenje o dosudi postane pravomoćno. Takav najmoprimac ne može u ovršnom postupku tražiti naknadu štete.
• Za njegovo iseljenje sud na vaš prijedlog, nakon zaključka o predaji, određuje rok od najmanje tri mjeseca. Rok teče od dostave rješenja i žalba ga ne prekida. Prisilno iseljenje slijedi nakon pravomoćnosti rješenja i isteka roka.
• Ako ima više hipoteka, a ovrhu vodi kasniji vjerovnik, nije jasno prema kojem se upisu računa "prije". Pitajte odvjetnika.

Jamčevina

Iznos i uplata. Na e-dražbi sudjeluju samo osobe koje su uplatile jamčevinu i podnijele prijavu. Jamčevina je najmanje 10 % utvrđene vrijednosti nekretnine, a ne početne cijene. Iznos, rok i način uplate pišu u pozivu na sudjelovanje. Novac mora biti evidentiran na računu FINA-e u roku iz poziva, koji ne može biti kraći od 60 dana od objave poziva. Ako plaćate zadnji dan, pazite na pravila platnog prometa. Nadmetanje počinje najmanje osam dana nakon tog roka. U poziv na broj upisuje se OIB budućeg kupca. Ako uplata stigne kasno, ne možete se nadmetati, a za povrat FINA-i šaljete zahtjev. Na e-dražbi jamčevinu plaćaju svi, i država i vjerovnici.

Ako ne pobijedite. FINA nakon dražbe šalje sudu izvještaj s prijedlogom da odluči o povratu. Jamčevinu vraća tek na temelju naloga suda. FINA novac vraća u roku od osam dana od primitka pravomoćnog naloga, na račun iz vaše prijave. Ako ste račun naveli u prijavi, zahtjev za povrat ne trebate. Ako na dražbi nema valjanih ponuda, jamčevina vrijedi i za sljedeću dražbu, osim ako zatražite povrat.

Ako pobijedite. Uračunava li se jamčevina u kupovninu, provjerite u rješenju o dosudi ili pitajte sud.

Ako pobijedite, a ne platite na vrijeme. Sud prodaju oglašava nevažećom i određuje novu prodaju uz iste uvjete. Nekretnina se može dosuditi sljedećem ponuditelju. Iz vaše jamčevine plaćaju se troškovi nove prodaje i razlika između vaše cijene i cijene s nove prodaje. Zakon izričito ne kaže vraća li se ostatak. Računajte da možete izgubiti velik dio jamčevine ili cijelu jamčevinu.

Po čemu se razlikuje stečaj

• Stečaj vodi trgovački sud, a imovinu preuzima i njome upravlja stečajni upravitelj. Pitanja o nekretnini postavljajte i njemu.
• Nekretnina se prodaje uz odgovarajuću primjenu pravila ovrhe. Sud zaključkom o prodaji utvrđuje vrijednost, način i uvjete, a FINA provodi e-dražbu. Pravila o jamčevini vrijede i ovdje.
• Najniže cijene: tri četvrtine utvrđene vrijednosti na prvoj dražbi, polovina na drugoj i četvrtina na trećoj. Četvrta dražba počinje od 1,00 eura. U ovrsi su dvije dražbe, uz najmanje četiri petine i tri petine vrijednosti.
• Prvi razlučni vjerovnik (vjerovnik s prvim osiguranjem na nekretnini) može izjaviti da kupuje nekretninu po utvrđenoj vrijednosti i prebiti svoju tražbinu.
• Najam i zakup ne prestaju otvaranjem stečaja. Upravitelj, a poslije i kupac, mogu ih otkazati u zakonskom otkaznom roku. Kako se to slaže s pravilom iz ovrhe o prestanku neupisanog najma, treba provjeriti.
• Stečajni zakon nema posebno pravilo o predaji nekretnine kupcu. Pitajte sud ili upravitelja kako ćete dobiti posjed.

Prije uplate jamčevine provjerite

1. Izvadak iz zemljišne knjige: hipoteke, zabilježbu ovrhe, najmove, služnosti, pravo prvokupa i redoslijed upisa.
2. Zaključak o prodaji: tko živi u nekretnini, koja prava ostaju, rok za kupovninu, tko plaća poreze i pristojbe te posebne uvjete.
3. Razgledavanje: vrijeme piše u zaključku. Iz opravdanih razloga možete tražiti dodatno razgledavanje, o svom trošku.
4. Pitanja sudu ili upravitelju: tko stanuje i na temelju čega, je li iseljenje već određeno, od kada teče rok za kupovninu i uračunava li se jamčevina.
5. Novac za kupovninu: kredit dogovorite prije dražbe.
6. Smijete li kupiti: kupac ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u prodaji, ni osoba koja po zakonu ne može steći tu nekretninu.
7. Pristup e-Dražbi: digitalni certifikat ili osobna iskaznica s potpisnim certifikatom, pristupnica i prijava za dražbu. Strancima treba OIB dodijeljen u Hrvatskoj.

Izvori

• Ovršni zakon, pročišćeni tekst do NN 6/24; izmjene NN 93/14 i NN 73/17
• Stečajni zakon, pročišćeni tekst do NN 27/24
• Pravilnik o prodaji nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku, pročišćeni tekst do NN 9/23
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• FINA: prodaja na e-Dražbi, odgovori o jamčevini i kupovnini, odgovori o servisu e-Dražba
• FINA Javna objava i e-Oglasna ploča sudova

Ovaj tekst je opća informacija, a ne pravni savjet; za konkretan predmet obratite se odvjetniku.